Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil? Veja como

Em regra, o estrangeiro pode adquirir imóvel urbano no Brasil mesmo sem residência no país, desde que sejam atendidas as exigências cadastrais, documentais, cambiais e registrais aplicáveis.

Mas a questão mais importante não é apenas saber se pode comprar.

É estruturar a aquisição corretamente para evitar problemas com documentação, transferência de recursos, tributação e futura venda do imóvel.

Estrangeiro precisa morar no Brasil para comprar imóvel?

Não.

A aquisição de imóveis urbanos por estrangeiros não depende, em regra, de residência no Brasil.

Normalmente, serão necessários documentos como:

• CPF;
• passaporte válido;
• documentação relativa ao estado civil;
• apostilamento ou legalização, quando aplicável;
• tradução juramentada de documentos estrangeiros, quando exigida;
• procuração, caso a aquisição seja conduzida por representante no Brasil.

As exigências podem variar conforme a situação pessoal do comprador e o cartório responsável.

E imóvel rural?

A aquisição de imóvel rural por estrangeiro segue regras próprias e pode estar sujeita a limitações, autorizações e restrições específicas.

Por isso, a análise de imóvel rural deve ser feita separadamente da aquisição de apartamento, casa, sala comercial ou outro imóvel urbano.

O que avaliar antes de pagar o sinal?

1. Origem e entrada dos recursos

Quando o dinheiro vem do exterior, a transferência deve ser estruturada de forma regular e documentada.

Isso é importante tanto para a aquisição quanto para uma futura venda e eventual remessa dos recursos ao exterior.

2. Comprar na pessoa física ou por empresa?

Essa decisão depende do objetivo do investimento.

É preciso considerar, por exemplo:

• uso próprio;
• locação;
• revenda;
• sucessão;
• quantidade de imóveis;
• residência fiscal do comprador;
• tributação no Brasil e no país de residência.

Comprar por meio de empresa não é automaticamente mais vantajoso.

3. Tributação e câmbio

A aquisição deve ser analisada considerando a entrada do capital, a tributação dos rendimentos do imóvel, eventual ganho de capital e futura remessa de valores ao exterior.

Quando a operação envolver empresa brasileira com capital estrangeiro, também podem existir obrigações perante o Banco Central, inclusive no âmbito do SCE-IED, quando aplicável.

4. Estrutura patrimonial

Para quem já possui patrimônio em mais de um país, a compra de imóvel no Brasil também pode produzir efeitos sucessórios e tributários.

Dependendo do caso, pode ser recomendável avaliar previamente a forma de aquisição e a estrutura patrimonial do investidor.

5. Due diligence do imóvel

Antes da assinatura do contrato, é importante verificar:

• matrícula atualizada;
• proprietários;
• ônus e gravames;
• débitos de IPTU;
• condomínio;
• regularidade registral;
• situação da construtora ou incorporadora, quando aplicável;
• existência de ações ou restrições que possam afetar o negócio.

Para quem compra à distância, essa etapa se torna ainda mais importante.

É possível comprar um imóvel sem vir ao Brasil?

Em muitos casos, sim.

A operação pode ser estruturada mediante procuração e documentação adequada, permitindo que diversos atos sejam realizados por representante no Brasil.

Ainda assim, bancos, cartórios e outras instituições podem estabelecer procedimentos próprios de identificação e compliance.

Como a Teixeira e Andreatta pode auxiliar

A assessoria jurídica pode envolver:

• orientação para obtenção do CPF;
• análise e elaboração de procurações;
• due diligence do imóvel;
• análise do contrato de compra e venda;
• estruturação da aquisição na pessoa física ou jurídica;
• orientação sobre ingresso dos recursos;
• acompanhamento perante cartório e Registro de Imóveis;
• análise tributária e sucessória;
• orientação sobre obrigações perante o Banco Central, quando aplicáveis.

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A Teixeira e Andreatta Advocacia assessora estrangeiros e investidores internacionais na aquisição de imóveis no Brasil.